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碧桂园,风紧扯呼!
发布日期:2024-04-25 08:57    点击次数:91

近日,有关碧桂园陷入“危机”的小作文愈演愈烈。

自7月下旬碧桂园服务总裁李长江减持开始,意欲“躺平”、保信用消失、64亿资产隔离,再到近两日辟谣调查组入驻。

碧桂园及旗下服务遭遇股债双杀,截止发稿日已录得三连阴。

如果说,以上还只是传闻或臆想,那昨日佛山官方一纸提醒函,如雷神之锤般砸上碧桂园的面庞。

提醒函称,碧桂园于今年5月于佛山拿下大沥超10万平地块,却因第一期土地出让款(超13.69亿)尚未支付,构成合同违约。

图源:粉丝爆料

不禁让人疑惑,“捐”的起64亿港元,提前兑付超13亿债券,碧桂园为何在土地出让金上滑跪......

“捐”的起64亿,却缴不出土地款

在“恒大暴雷”的前提下,在“拼规模”时期与其并驾齐驱的碧桂园,一直被业内视为“恒二哥”般的存在。

如今,山雨欲来风满楼,当下的碧桂园,日子并不好过。

为了更好还原整件事情的全貌,区仔帮大家梳理了7月至今碧桂园流动性危机发展路径,供大家参考。

碧桂园争议的开始,始于碧桂园服务总裁李长江对于企业股份的低位斩仓。

7月19日,其以约8.68港元/股、8.85港元/股,分别出售194.49万股、128.3万股碧桂园服务股份。

其中约128.3万股,为2021年底释放信心,李长江在二级市场以47港元/股成本增持而来。

要知道,李长江在碧桂园服务每年获得千万年薪,在如此低位斩仓离场,确实是一大利空,让市场瞬间紧绷。

随后在舆论和小作文的发酵下,碧桂园的市场信心不断走低。

直到7月30日,碧桂园集团老板杨惠妍,将所持碧桂园服务20%的股权,无偿捐赠给“国强公益基金(香港)有限公司”。

按照当天约9.55港元/股计算,这笔捐赠价值超64亿港元。捐赠之后,杨惠妍在碧桂园服务实际持股下降至16.12%。

图源:碧桂园服务官网

这是怎样的一步棋呢?区仔扒了下。

资料显示,香港国强公益基金成立于今年6月13日,公司类别是无股本担保有限公司,也是香港税务局认定豁免利得税的慈善机构,所有收入与利润用于慈善。

表面上看,是一次慈善公益行为,但再深挖一步,就能看到其中种种关系。

小杨惠妍6岁的妹妹杨子莹,正是香港国强公益基金会创始人,同时也是碧桂园执行董事,主要负责财务融资事项。

为了把关系捋清,区仔把“杨家企业”关系图谱,扒了下来给大家看:

不难看出:

一来,这次行为的本质,是一次自家人给自家人的“捐赠”动作;

二来,如果这笔股权及未来收益用来设立慈善信托,其将具备财产独立、破产隔离等特点。

看到这,相信大家能理解,为何“捐”的出64亿港元,却缴不出佛山大沥土地款的原因了。

而在市场信心脆弱的当下,实施如此明显的资产隔离动作,无疑让市场情绪空前恐慌。

发声求救,碧桂园三方承压

就在7月31日,碧桂园发布公告称,预期截至2023年6月30日半年度可能录得未经审核净亏损。

并且,面对现金流危机,碧桂园董事会表示将积极考虑多种对策;

包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排,并寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

图源:碧桂园官网

公告行文规范正式,区仔稍微翻译下,大概就是这两层含义:

第一层,是碧桂园面对经济环境和行业问题,承认仅靠企业内部努力,已经难以解决;

第二层,作为债务体量仅次于恒大的碧桂园,“我”如果出问题,对整个社会的影响只高不低。

如此看来,碧桂园这则公告中,字里行间多透露出自身面临的压力与困境。

那么,这么重的压力都来自哪里?拆开来看,大致有三个方向:

1、盈利能力恶化的一面,来自销售端口的疲软;

2022年,碧桂园权益销售金额为3574.7亿,权益金额增速低至-35.9%。

并且,自2007年上市香港联交所以来,首次录得净亏损60.52亿元。

而在今年上半年,碧桂园全口径销售金额仅1609亿,同比去年减少约35%。

同时,稳坐销售额排行榜头把交椅长达6年的碧桂园,更直接跌出克而瑞《中国房地产企业销售榜》TOP5,位居全国第六。

图源:克而瑞

2、盈利能力恶化的另一面,来自保交楼对现金流的消耗;

2022年“争当”保交楼先锋的碧桂园,在这项工作上耗费了较大的现金流。

据不完全统计,2022年TOP10房企中,总交付套数为247.4万套,其中碧桂园以交付70万套居于榜首。

同样,2023年TOP10房企上半年总交付101.5万套,碧桂园仍交付27.8万套。

在交付量上稳居行业第一,超过第二、三名的交付总和。

“全国每交付5套房,就有1套来自碧桂园”,可以说是给出了漂亮的政治答卷。

但因碧桂园前几年下沉“三四线城市”,去化率普遍较低,而如此高的保交楼压力,无疑加剧了现金流的消耗。

打个比方,假如三四线销售不畅的项目共1000套房源,仅销售出200套,也需要对整个项目进行交付。

3、无新增优质可售库存,未来盈利能力恐加速恶化;

盈利能力持续恶化,也与碧桂园22年基本未拿地,没有新增优质可售库存有关。

即便投资策略已由“三四五线全覆盖”转向了“回归一二线核心区”,但23年上半年,也仅在杭州、太原、佛山等地摘地。

此前,区仔还曾发文剧透碧桂园会进军广州嘉禾望岗地块,最终也未能成行。

据悉,目前碧桂园内部对于投资确定性较强的优质项目,仍要求区域“带资金方案上会”,且融资合作条件极其苛刻,难以敲定。

如果暴雷,有何影响?

不得不说,对于碧桂园而言,基本已到了“生死时刻”!

旗下两笔美元债票息未付,尽管有30天的展期宽限期,但市场普遍不报有看好的态度。

但未到最后一刻,谁也不知道,结局是怎样!

不过,还是能通过现有的数据,稍加预测,如果碧桂园暴雷,对于整体行业的影响:

1、总负债1.43万亿,暴雷威力不亚于“半个恒大”。

作为高财务杠杆房企,碧桂园的债务负担从不是小打小闹。

因为半年报未出,仅参考2022年报来看,其总资产为1.74万亿,总负债1.43亿,资产负债率高达82.25%。

要知道,恒大也仅仅负债2.4万亿,1.43万亿的债务相当于0.6个恒大了。

同时,截止今年7月,碧桂园已发行公开债券19亿,全年到期债券约334亿,债务偿还与再融资均面临压力。

据业内人士透露,基于21年底无账面现金结余的假设,且不考虑碧桂园的表外融资的前提下;

今年9月即将到期的约133亿公开债,将让碧桂园现金流降至最低维稳水平线,年底累计现金流余额将彻底归零。

2、民营房企几乎全军覆没,经济必再受打击;

在其他房企纷纷躺平的当下,目前仅有碧桂园、龙湖、滨江等少数民企,没有暴雷了。

如果,此时不躺平的碧桂园再得不到政策层面,更加强而有力的利好,倒下的可能性不低。

这将使得“寒蝉效应”进一步席卷整个行业,银行放贷收紧、百姓信用崩塌、民企不再拍地,阻碍经济发展。

更何况,因为碧桂园的下沉策略,全国上万楼盘,千万业主,大多都集中在三四五线城市。

收入不高的他们,掏空几代人的积蓄全在其上,如果暴雷,无疑将是灭顶之灾,不利于社会和谐稳定。

所以,区仔以为,恒大暴雷余波至今,尚未得到解决,并且各地官方化险途中也已经面临各种各样的问题。

此时,恐怕也无法在承受碧桂园的躺下,而最后的博弈期,无疑就是这30天的宽限期。

3、广州碧桂园项目集中近郊,分布于番禺、增城、从化、花都等地。

其中,最为知名的要数增城碧桂园云顶,从最高4万/平跌到2字头,价格腰斩,登上各大媒体报道头条,最为出圈。

其次,则是合资项目亚运城,中海在2022年收购该项目雅居乐、世茂手中73.33%股份,成为最大股东。

照此背景,该项目应该是碧桂园在广州出险几率最低的项目,业主不用太慌。

至于其他的,都是市郊项目,存在感并不强,如果有粉丝是业主的话,建议大家多关心项目交付动态。

最后,从整个行业来看,碧桂园的危机,仅仅只是缩影。

房企收入与成本支出不匹配,只要房价下跌,销量无法企稳回升,亏损将始终是行业问题。

长久以往,大部分民营房企终将倒下,只是规模大小、时间早晚问题,仅留下那些能无限透支信用的企业。

如果你是碧桂园的业主,如何看待此次危机?

区仔碧桂园李长江恒大佛山发布于:广东省声明:该文观点仅代表作者本人,搜狐号系信息发布平台,搜狐仅提供信息存储空间服务。

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