4月30日，万科企业股份有限公司（下称“万科”，股票代码：02202.HK，000002.SZ）在深圳召开2023年度股东大会，公司管理层在会上透露，万科调整公司经营战略，将“降杠杆”的目标规划到了未来五年，与此同时，为了“瘦身”，万科明确告别过去多元化的发展模式，计划腾出有限资源，聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

3. 交易费用和利率：了解配资公司的交易费用和利率是非常重要的。一些不可靠的配资公司会通过高额的交易费用或利率来获取更多的利益，需要注意避免。

对于投资者关心的股价波动问题，万科董事会主席郁亮表示，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。

郁亮表示，提振股价最关键还是要把公司做好，对此，万科制定了三个目标。首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上，相比今年3月末首次提出的“降杠杆”计划，万科增加了一个五年计划，可以看出万科“降杠杆”的决心；第二个目标是，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

自2014年开启多元化业务发展以来，万科管理层曾多次反思多元化业务探索成本太大的问题，这次明确表示聚焦三项主业，郁亮表示，未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务，万科聚焦的三大业务属于“市场有前景，社会有需求、万科有优势”。

对于如何实现上述三大目标，万科制定了一揽子方案。郁亮表示，方案大致分为两个阶段。第一阶段将坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体来看，除上述三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。第二阶段是，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品和服务的标杆。“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。”郁亮说。

股东大会上，对于外界普遍关注的投资回报和大股东支持等问题，万科大股东深铁集团董事长辛杰表示，万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度，行业冬天下，万科销售业绩一直能保持行业前三，实属难能可贵，说明万科管理层顶住了压力，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。

同时，辛杰表示，除了认购今日在深交所上市的中金印力公募基金，深铁与万科的其他合作项目都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进，一旦落地，万科将予以公告。

会上，对于当前市场高度关注的万科融资进展和银团贷款落地情况，万科总裁祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。

今年3月末的业绩会上，祝九胜提到万科面临“三座大山”——销售回款减少，工程付款依旧比较多；经营性业务收益率还不足以覆盖融资成本；融资模式从“总对总”转变为具体的项目。今日的股东大会上，祝九胜透露，对于上述三项挑战，公司也有三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，这既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

此外，对于近期传言万科将打包1300亿元资产向银行申请贷款的问题，祝九胜也进行了回应。他表示，过去万科90%的贷款都是信用贷款，去年底开始，万科开始谈论抵押物的问题，即梳理资源，盘点资产，为新的融资模式准备好抵押物品，其中就包括请评估公司对万科的一些资产进行价值评估，银行后续会为万科落实项目制抵押的融资模式。

祝九胜还提到，银行也有问到一个问题，即万科的资产抵押物是否能够覆盖截至2023年年底约3200亿元的有息负债。“我们觉得大体上是够的，我们的资源是充足的，资产也基本是合格的，只是现金流上有些压力，这取决于银行给我们的抵押物打多少折，如果打折太多，就显得不够，如果打折力度松一点，则资产价值是非常充足的。祝九胜透露，今年以来，万科已新增融资提款168亿，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。

4月29日晚间，万科发布了今年的一季度报告显示，2024年第一季度，万科营业收入615.9亿元，同比下降10.05%，净亏损3.62亿元，同比去年同期14.46亿元的净利润，下降125.04%。万科在报告中披露，净利润亏损，主要是受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响。

万科还披露了截至一季度末的负债情况，即扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%;持有货币资金830.7亿元，可以覆盖短期借款和一年内到期有息负债。

张慧敏

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